房产观察｜新冠疫情以来澳洲房地产市场到底涨了多少

2022-05-09

新冠疫情催化了澳大利亚房地产市场的变化。从整个城市的关闭、前所未有的货币政策策略、民众喜欢上远离市区的生活方式以及各种政府购房激励措施的引入，疫情时期对购房者的构成和房地产市场的整体动态产生了明显的影响。

两年前，没有人预料到布里斯班会成为澳大利亚发展最快的城市，今天让我们探讨对澳大利亚住房市场的八项主要影响。

澳洲房屋价值达到了历史新高

尽管澳洲房价在2020年出现过下滑，但在2020年3月至2022年2月期间，澳大利亚的房价累计上涨了 24.6%。下图显示了自澳大利亚新冠疫情开始以来全澳洲CoreLogic房屋价值指数的累计变化。房价在最初的下跌之后，在低利率、高家庭储蓄、政府补助和市场上住房供应不足的情况下，价值开始飙升。

首次购房者激增

首次购房者占住房需求的很大一部分，尤其是在疫情开始时。在较早的经济衰退之后，这群首次置业者很好的利用了房价的回调时机，以及创纪录的低抵押贷款利率和政府房地产刺激措施，快速的进入到房地产市场。

租金上涨 11.8% 至历史新高

根据Corelogic的租金价值指数显示，澳大利亚的租金水平也飙升至历史新高，疫情开始至目前已经累计增长了11.8%。就像房屋价值一样，在新冠疫情最初发作时突然下降，随后迅速恢复，目前还没看到增长势头减弱的趋势。

住房债务水平创历史新高

自 2020 年 11 月以来，官方现金利率大幅下调并一直保持在 0.1% 的水平，使借款人能够获得更多银行信贷。根据澳洲联储的数据，截至 1 月，未偿住房信贷总额达到创纪录的2万亿澳元以上，而截至 2021 年第三季度，住房债务与家庭收入的比率达到创纪录的140.5%，这一数字已经高于 2020 年 3 月的 139.2%。

别墅和公寓之间的价格差距也是创了历史纪录

买家群体的组成和新冠疫情的影响，导致了澳大利亚别墅和公寓之间的价格差，创下了历史性的记录。例如在布里斯班，公寓中位价为 48万澳元，与中位价为103万澳元之间的差距，足足达到了53%。这也是布里斯班别墅中位数首次超过100万澳元的大关。

小城市房价的崛起

2020 年和 2021 年的移民趋势显示，从市区移居到偏远地区的人数有所增加，而离开偏远地区前往城市生活的人数则有所减少。结果澳洲各大郊区或周边小城市的住房需求猛增，而这些区域的可售房源数量却异常的低，这个情况不单止出现在房产买卖市场，同时还出现在房产租赁市场。自 2020 年3月以来，澳大利亚偏远地区的住宅价值上涨了近 40%，而首府城市的房屋价值上涨了约 21%。

以拍卖方式卖房的兴起

最近的 CoreLogic Quarterly Auction 总结显示，自新冠疫情出现以来，澳大利亚各地房屋拍卖数量显著增加。这可以归因于市场状况以及卖方的情绪和信心，例如在布里斯班本地市场，与悉尼墨尔本等地相比，布里斯班曾经被认为是一个沉睡的市场状态。一般来说，随着拍卖数量的增加，清盘率会降低，但布里斯班市场在此期间保持了较高的清盘率。这也证明了布里斯班对房产的强劲需求。

技术革新

如果你在两年前问某人，有多少人在没有亲眼看到的情况下买了房子，答案将非常罕见。在整个疫情期间，尤其是在封锁高峰期，人们购买房产时通常只通过视频看房。而现在在拍卖会上看到许多电话或互联网竞标者也很常见。

总体而言，当前房地产市场的上涨带来了非凡的价值收益，为房主获得了显著的财富增长，但对非房主进入市场的难度则更大了。

如前所述，我们现在开始看到澳大利亚不同市场的多样性，其中布里斯班在增长端处于领先地位。

布里斯班的独特之处还在于，它可能将在 2032 年之前进入“黄金十年”，届时我们将看到大量新的基础设施将继续提高城市的宜居性，为购买决策提供更多信心。毕竟奥运会对房价的提升也是比较明显的，特别是在欧美国家。

1996年亚特兰大奥运会：奥运会举办的前五年，房价共增长19%；从1993年到1995年，亚特兰大的房屋销售全美最佳，平均每年销售3.3万套。

2000年悉尼奥运会：从1993年到2000年，每年房价递增的幅度都超过10%，在随后的七八年时间中，城市房价翻了近一番；

2004年雅典奥运会：从1995年到2002年，房价涨幅超过65%；

2016年里约热内卢奥运会：在世界杯和奥运会的双重影响下，从2008年到2013年，里约的房价上涨了225%；

2020年东京奥运会：数据显示：东京的房价在2008年至2021年，上涨了75%，达到了31年来的新高。

最后小普小给大家分享说，房地产投资不同于股票基金，大多数情况下你是需要经历周期的，而且不一定每次周期你都能在低位买入高位卖出，所以要有中长线的投资眼光。如果你是留学或移民，那选你需要房子的那一刻性价比最适合你的房子就好了，房地产的涨跌短期不会对你有影响，中长期来说资产会有自然的规律去实现其价值。如果你是投资，那么选择你需要考虑的东西就需要更多。