英美澳加新哪个国家更适合资产配置

随着这几年国内房地产进入调控周期，出于资产配置需求和对于汇率风险的担忧，中国高净值人群纷纷走向海外，一线大国均是房产投资炙手可热的区域，纽约、旧金山、洛杉矶、温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本、如今，这些全球华人聚集的城市不再只是简单的旅游目的地，而越来越多地成为中国投资者海外置业的热门选择。

英国：每年房价平稳增长10%~20%

在英国，伦敦地区是房地产投资的首选。伦敦的John’s Wood区域相当于北京的二环路以内，由于伦敦市中心对驶入机动车征收拥堵费，这使得原本交通方便的该区域马路上极少出现堵车。区域内Townhouse 总价大约在300万~500万英镑之间。在伦敦的新房市场，来自中国内地及香港的投资者占据了10.8%的份额。目前，英国房价每年都会平稳增长10%~20%，作为一项投资收益十分稳定。

核心城区的房价往往能够跑赢周边地区的房价。以英国伦敦大地区为例该地区五十年的涨幅达106倍远超英国其他地区房价平均涨幅（61倍）也跑赢英国名义上GDP增长率的（49倍）伦敦核心区涨幅更大1995年1月-2018年3月内伦敦房价从7.83万英镑/套涨至57.9万/套，上涨6.4倍；外伦敦从7.30万英镑涨至2018年3月的42.39万英镑/套，上涨4.8倍。

1、 房产税收较重：在英国买房，无论是印花税还是其他税费都比较高，比如最重要的印花税，英国政府在2016年出台规定，所有的房产要在原有基础上再征收3%地产印花税，使得英国成为地产印花税最高的发达国家。而且这征收的范围是面向全球的，就是说，如果买房者在其他地方或者其他国家已经拥有了房产，那么这个房产也会被计入纳税的范围内，这对投资者而言无异于一场灾难。

• 脱欧影响逐渐显露：英国房产，尤其是伦敦房产，长期都是处于上涨状态。而从去年英国宣布脱欧开始，伦敦9个区的房价集体下滑，最大跌幅达到16%。而且由于整个金融行业也受到冲击，使得不少国际富豪纷纷搬离伦敦，也使得伦敦房价整体低迷。但要注意的是，英国脱欧到目前为止，还没有对英国经济造成明显的影响。

• 房屋改造困难：在国内，很多在买房后喜欢对自己的房屋内外进行一些改造。然而在欧美地区，这样的改造受到严格的管制。尤其是在英国这样一个有着深厚文化气息的国家，许多的老房子都可能是一个地区的标志。因此想要再对房屋进行改造基本是不可能的，而且还可能会让周围的人反感。

新加坡：新加坡投资

租金回报率较高，房价增长潜力巨大

最新数据显示新加坡私人公寓租金回报率在3%至4%之间，相比于北上广深高出许多。作为一个城邦国家，新加坡的经济发展离不开外来人才。新加坡政府2013年发布的人口白皮书预计到2030年新加坡人口将达到690万，其中250万左右将为外籍人口。按照目前的人口替换率，新加坡每年需要新增1.5至2.5万名新公民以及3万名新永久居民来了保证人口持续增长。另外，作为一个岛国，新加坡只能靠填海来进行土地扩张，可扩张性十分有限。稀缺的土地资源与不断增长的人口意保证了土地价值。在目前政府刻意压制房价的情况下，新加坡房市上升空间巨大。

教育医疗设施全球领先

根据居外研究最新数据，2016年前半年咨询新加坡房产的中国买家中，超过三分之二的买家表示子女教育是他们的投资动机，他们的选择是明智的。世界经合组织2015年发布的国家教育系统排名中，新加坡名列全球第一。中西结合，全面又不失传统的教育方式正是许多家长希望他们的子女接受的理想教育模式。新加坡的医疗服务以高质量闻名于世。近年来政府更是大力发展医疗经济与医疗旅游，励志将新加坡打造成区域医疗中心。作为重要的是软性竞争力，教育与医疗的高质量证明了新加坡的发达程度与巨大吸引力，必将成为房市发展的助推器。

工程品质保证，配套设施齐全

新加坡私人开发项目均要经过严格的审批与监督，整个开发、建筑与审验过程长达数年，质量可以得到良好保证。绝大多数的公寓项目配套设施齐全，泳池、健身房、水疗、烧烤区、活动室等均为为公寓标配，这在许多国家并不常见。此外，新加坡的物业管理服务更是全球领先，无论新旧住宅，周到与智能化的服务可以让投资者真正做到无忧盈利。

贷款门槛低，额外税费少

根据最新的外籍人士购房政策，海外投资者在新加坡购房需缴纳18%的印花税。对外国买家而言，新加坡的贷款条件相对宽松，无门槛低利率，第一套住宅最高贷款额度为80%。

新加坡房产具有使用年限

新加坡在房屋产权上并非属于永久产权的模式，在新加坡房产模式分为三种类型：政府组屋只拥有房屋产权99年，到期后归为政府所有;开发商以土地开发的公寓购买之后产权仅拥有99年或以999年划分两种;还有一种属于土地住宅产权999年或永久。

土地的定价和规模

虽然收入停滞不前，开发商唯一可以匹配您的可承受性价格点仍然赚钱的方法是使单位更小。因此，楼价可能保持稳定，而每平方英尺的价格则继续上涨。

外国人需支付高额房产税

只有新加坡本地的公民可购买组屋，外国投资者不可购买使用，新加坡的组屋一般不会存在缺点和缺陷，和中国一样，按准入资格和需求购买。相当于中国的经济适用房， 新加坡本地人大多都居住组屋，组屋比起公寓要便宜很多。除此之外，在新加坡购房与美国一样需要支付缴纳高额的房产税。

法规旨在限制或实现需求

物业管理可以限制需求或直接限制，如外国人不得在新加坡购买土地。“附加买方印花税”(ABSD)等规定提高了外国人在新加坡以及新加坡人和SPR购买第二和第二财产的价格壁垒。卖家印花税(SSD)用于阻止投机者在短期内购买房地产，这也减少了“需求”，因为这种需求并不真实。总债务服务比率(TDSR)确保想要购买物业的人真正负担得起。

美国：购房要考虑后期持有成本

在美置业需要注意的是，海外购房置业不能只图目前便宜的房价而去，事实上在美国购房通常都是后期持有成本比较高。在美国养一幢房子，不但要支付物业管理费，每年还要交纳房地产税。此外，美国劳动力成本高，房屋维修和清洁也是一笔较大的开支。显然，名目繁多的税收可能导致投资成本及交易成本提高，降低了收益。本次参展的美国展商，除了带来纽约、旧金山等地的各种房地产项目外，还带来了美国佛罗里达州的土地，距离奥兰多只有两个半小时的车程，910平方米的土地只需19000美元，对非美国公民无任何所有权限期。

中国人投资美国房产具有一定的汇率投资美国房产必定面临中美两国货币的汇率风险，要避免的话，需要对汇率实时关注，尽量不要在税率起伏较大的时候进行投资。

中国人到美国贷款买房需承担较高的贷款利率中国人持签证到美国贷款买房，或者说以外国人的身份在美国贷款，贷款利率会比美国当地人要高，会在5%甚至更高。

美国的房产税政策和其购房税费比较复杂美国有50个州，各个州的税费都有所不同，不同的州房产税可能会相差5%!在美国买房，除了房产税外，还要缴纳物业税，购买房屋保险等。同时美国遗产税高达40%。

加拿大：近半数购房人购买预售项目

在华人聚集地温哥华市西区与列治文市，中国内地买家几乎占据了整个市场。在过去5年里，加拿大房价每年都在增长，平均涨幅在4-5%左右。据悉， 在温哥华，有40%~50%的中国内地购房者选择了预售项目。而多伦多是加拿大目前最大的公寓市场，有超过300个预售和不同阶段的建设项目。

加拿大房产税是市级政府根据年度财政预算，由评估值乘以系数决定，每个城市税率不同。房屋价值×税率=加拿大房产税，加拿大房地产税征税的主要对象是土地、地上建筑物及永久性的构筑物。加拿大房地产税收，至今仍然是地方财政收入的一个重要来源，占到财产税收的40％左右。政府通过房地产税收将这一社会财富集中起来进行重新分配，推行各项社会福利计划。

澳大利亚：购房后做房东收益高

澳洲的房产有哪些优势购买澳洲房产或地产，将享受永久拥有的所有权和继承权。

1. 永久产权

• 没有遗产税与美国等其他发达国家相比，澳洲房屋的价格说不上很便宜，但是持有成本却很低。而且也没有遗产税，子女完全可以自由继承，只需要缴纳少量的印花税即可，所以房产价值基本不会缩水。

• 首付少、还贷晚无论在哪里，购买房产都需要先付首付定金。在澳大利亚，无论是购买二手房还是期房，一般都要在合同签订后交纳相当于房价10%的首付甚至更低。这之后到交房的1到2年的过程中无须支付任何费用直至交房。待到交房后再付10%，然后剩余的可以贷款。也就是说银行还贷是在交房后（工程竣工时）才开始。 这样如果有闲钱，也不必都用在房产上，可以先投资其他一些收益高的项目。如果是手头不宽裕，也有更多的时间来准备将来的房款偿还以及贷款问题。

• 法律完善保障好，期房也无风险澳洲有公开、有效和透明的法律体系，以及倍受尊重的司法和执法系统，普通消费者的利益能够得到全面保护。在国内，开发商资金不足也无妨，因为虽然房子还没建好，仅凭一纸购房合同，开发商就能拿到全款。澳洲对房屋买卖流程进行严格的规范。所有的首付款均由律师代为保管在信托账户里，并由政府监管，未经购房者允许，开发商不得擅自挪用。注：这笔首付款并非白白放在信托账户里，它还是有利息的！

如果开发商违约不按时交房，购房者有权聘请专业律师来保护自己的财产，届时所有的首付款将会全额退还给购买者。澳洲政府最大限度的保障了消费者的权益，防止了首付款的损失！

5.附加值高无需装修澳洲的房子交房时都是装修好的。如果是精装标准的话，连烤箱、洗碗机等这些小家电都配齐了，真正的拎包既入。省心又省钱！

带车位在澳洲，除了极少数的迷你工作室以外，其余住房无论是几居室，公寓还是别墅，全都配备有车位，有的还不止一个。不用额外花钱买，也不用耗费脑筋与物业争论地下停车位到底该不该出售。

06.只计算使用面积，无公摊面积澳洲房子售价都是整套的价格，不按每平米单价计算。不过面积作为一个指标也是可以查到的，但只是使用面积，没有建筑面积，也没有公摊面积。因此，澳洲房子看面积的数字显小，住进去显大。

07.税务优惠澳洲是世界上极少数实施“负扣税”(negative gearing)政策的国家。在澳洲贷款置业，所有的费用和因贷款产生的利息都可以用来抵税。这样，投资澳洲房产的收入得到更真实的反应，所得税也就更加的合理了。

08资产灵活运用在澳洲，人们通常可以随时按当时市场价增加贷款，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，可以应急，也可以再次投资下一套房产，甚至用来度假或购买股票等等。

09物业管理水平高

由于物业管理到位，澳洲的生活小区通常都是干净整齐的。即使是十几年的老小区，看上也和新的一样。说到这里，就不得不着重提一下物业经理。一般物业经理会先在小区内购买一套住所，然后再买下该小区的物业权。这样管理小区既是工作，也是在提高自家的居住环境。

目前，澳大利亚回报最高的投资区域当属悉尼、墨尔本、黄金海岸。同样是300万人民币的房子，在澳大利亚可以租到人民币12000元/月，而在上海仅可以租到6000元/月。一般来说，月收入在3万~5万人民币的中国人都有能力在澳大利亚购置房产。澳大利亚悉尼、墨尔本地段好的房子为人民币5万~6万元/平方米，普通地段只需2万元/平方米。中国人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。

一直以来，房地产都是创造财富的最好途径，房价则由市场的供求关系决定，近年来海外资产配置逐渐成为刚需，每个投资者都想占据当今地产市场的一席之地，创普全球在海外资产配置以及房产行业深耕多年且获得行业高度认可同时提供一对一专业咨询服务。